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本文为中国企业会计准则与IFRS差异系列文章的第十六篇我国《企业会计准则第3号——投资性房地产》(以下或简称CAS 3）和IAS 40 Investment Property（以下或简称IAS 40）之间的主要差异在于适用范围、计量倾向，以及投资性房地产转换时的核算。不过在介绍具体差异之前，作者希望对投资性房地产准则本身做一些概念性的说明，以便诸位能够更好地了解不同的经济特征与投资者不同的信息需求是如何在准则中被考虑，从而能更好地在实务中应用相关准则。根据CAS 3和IAS 40中的定义，投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。上述定义的引申含义是，投资性房地产产生的现金流量将会大部分独立于企业持有的其他资产，因为直白来说，这项资产本身自己就可以通过出租或升值给企业赚钱。这一引申含义从原理上说明了投资性房地产与自用房地产之间的概念区分，因为相对于投资性房地产，用于企业生产经营活动的自用房地产，其产生的现金流不仅只来源于该房地产，还来源于企业的整体经营活动和其他资产，如机器设备。这种现金流量来源的不同，在投资者分析企业价值、预测未来现金流量时，会导致出现不同的财务信息需求。例如，对于自用房地产，因为是企业生产经营活动中必不可少的部分，在现金流量预测时，所需使用的财务信息，通常是在对主要经营的业务作出盈利预测后，从净利润出发考虑折旧调整或者考虑周期性的资本支出。因此，在非通胀环境下，历史成本和成本法通常能够提供有助于预测未来现金流量的财务信息，也就是能够提供基础财务信息质量特征相关性中所说的可预测价值。但对于投资性房地产而言，由于其自身就能够独立产生现金流量，不需要和企业经营活动中的其他资产一起考虑，也不构成企业主要经营业务的一部分，在企业经营业务的盈利预测财务模型中，通常不会考虑该房地产的影响。这种情况下，什么样的财务信息更有助于投资者分析企业持有的投资性房地产？当年的准则制定机构IASC(IASB的前身)给出的答案是公允价值，无论该投资性房地产是持有增值还是赚取租金。在IASC看来，对于持有增值赚取差价的投资性房地产，反映市场价格的公允价值通常会比成本模式提供更有用的信息，尤其是对那些持有时间跨度较长的房地产；对于赚取租金的投资性房地产，由于独立产生现金流，不需要与企业的其他经营活动或资产一起分析，意味着对其的分析与评价也只能独立进行。因此，如果有一种财务信息本身就足够反映该房地产本身的业绩表现，以满足投资者分析的需求，那么在有用性方面该信息可能就会更有意义。而公允价值代表的是未来市场租金的折现，实际上本身就刻画了该房资产在赚取租金模式下未来的现金流量情况，在公允价值的支持者看来，未来的租金变动与当期租金收入二者在分析一项投资性房地产的业绩表现时，基本上可以说是不可分割，足以提供投资者所需的信息。例如，在对一个除了正常业务外还持有投资性房地产的企业进行价值分析时，其价值可以视作由两部分构成，第一部分是企业主要业务的未来现金流折现，第二部分则是可以独立产生现金流的投资性房地产市场价格。前者可以通过搭建财务模型，根据盈利预测计算未来现金流量的现值，相关的财务信息一般是收入、毛利、期间费用、折旧摊销以及营运资本变动，这些信息通常也能支持投资回报与可支付股利的分析结论；后者的市场价格已经由财务报表中的公允价值给出，二者相加其实大概就反映了企业的现时价值。不过值得说明的是，在IAS 40发布的2000年，IASC也是第一次将公允价值应用在实物资产，考虑到利益相关者提出的房地产市场有时不活跃、房地产交易价格通常不可比、金融工具也不全是应用公允价值计量，以及房地产估值的成本考量，最终IAS 40的定稿中规定的计量要求是允许企业在公允价值模式和成本模式之间进行选择，并一致应用，而非强制要求全面采用公允价值模式。一、适用范围CAS 3与IAS 40的适用范围都包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权和已出租的建筑物，但除此之外，IAS 40的适用范围还包括尚未确定用途的土地和以土地与建筑物为基础资产的使用权资产。值得一提的是，我国CAS 3尽管在准则原文中用的术语是已出租的建筑物，但在《企业会计准则讲解(2010)》中，已出租的建筑物还包括企业权力机构(如董事会)已指定用于经营出租但尚未出租的空置建筑物，以及正在建造过程中、将来用于出租的建筑物，这实际上也与IAS 40.8的举例相一致。对于尚未确定用途的土地，我国会计准则与IFRS之间的差异可能主要是来源于法律环境的不同。会计准则讲解对此的说明是，按照国家有关规定认定的闲置土地，不属于持有并准备增值后转让的土地使用权，也就不属于投资性房地产。首先需要明确的是，我国土地所有权归属于国家所有或集体所有，企业持有的只是土地使用权。而根据我国的《闲置土地处置办法》，“为有效处置和充分利用闲置土地，规范土地市场行为，促进节约用地”，对于国有建设用地使用权人在约定动工日满1年时还未动工的土地，国土资源管理部门会采取措施要求动工或有偿收回土地使用权；对于未动工时间满2年的，土地使用权有可能被无偿收回。这一规定使得企业在法律上，基本被排除了享有闲置土地带来的增值收益，也就不适合适用投资性房地产准则的相关规定。与之相对应的是，在英美法系的国家或地区，企业通常持有的是土地所有权(Freehold land)，即使尚未确定用途，但考虑到土地的价值通常会随时间推移而增加，加之土地本身因为没有使用寿命而不需计提折旧摊销，所以在IFRS下将该土地作为投资性房地产列报反而比固定资产更为合适，因为根据IAS 16固定资产的定义，固定资产是指为生产商品、提供劳务或经营管理而持有的有形资产，而尚未确定用途的土地，并没有落入其适用范围。对于以土地和建筑物为基础资产的使用权资产，IAS 40主要是随着新租赁准则IFRS 16的发布而修订，将转租的使用权资产纳入了投资性房地产的适用范围。该修订在IAS 40中体现的是范围修订，在IFRS 16中体现的就是计量模式的选择，即IFRS 16.34所规定的，如果承租人采用公允价值模式计量投资性房地产，那么承租人也应当对那些满足IAS 40投资性房地产定义的使用权资产采用公允价值模式进行计量。但我国会计准则并没有在新《企业会计准则第21号——租赁》中允许承租人对于上述类型的使用权资产采用公允价值计量，也没有相应修订投资性房地产的适用范围。IFRS的上述规定在这里有一点与反直觉的是，承租人转租下的使用权资产明明只是出租方的土地或建筑物的一段期间内的使用权，租赁期过后这资产就没有了，为什么IFRS 16会允许对其采用公允价值模式计量？这其实回到了上文提及的投资性房地产公允价值计量的考虑，对于赚取租金的投资性房地产而言，其公允价值本身代表了未来可收取的租金的折现，当该使用权资产的基础资产被转租出去时，考虑到使用权资产能够独立地产生现金流，已经与承租人其他主要经营业务相分离，在单独评价或分析该项资产的收益或价值时，用代表了未来可收取的租金的公允价值来计量该使用权资产，可能会比用代表了未来需支付的租金的使用权资产成本来计量，更能提供相关信息。例如，在后续计量中，使用权资产的公允价值实际上代表了未来的市场租金水平和剩余的转租期限，随着不断收到转租合同带来的租金，在市场租金水平未发生变化的情况下，使用权资产的公允价值会不断减少，但如果市场租金水平有波动，该项使用权资产的公允价值也会随着市场租金价格的波动而调整，这些减少或调整都在刻画使用权资产作为一项资产，未来可能会为企业带来的经济利益流入的情况。而未来需支付的租金，实际上在租赁负债中已经得到了反映。在IFRS 16制定和IAS 40修订的过程中，有利益相关方提出转租下的使用权资产公允价值确定所需花费的成本可能会超过相关财务信息带来的收益，但IASB在IFRS 16.BC180中对此的回应是，地产行业外的其他行业可能并不会经常需要评估使用权资产的公允价值(潜在含义可能是地产行业的使用权资产公允价值比较容易确定？)，第一是因为如果转租的使用权资产已经将剩余期限全部转租，那么承租人确认的将会是金融资产(长期应收款)，不会适用IAS 40，也就不需要考虑使用权资产的公允价值。第二，如果转租的使用权资产只是临时转租，企业有意图在转租之后自用，那么该使用权资产并不符合投资性房地产的定义，也不能采用公允价值模式计量，因为它不只是(Solely)被持有用于赚取租金、资本增值或两者兼有。对于第二点解释，作者持有审慎态度，因为这一解释实际上意味着，如果企业对于一项正在出租的房地产一开始就有意图在其租赁期结束后转为自用，那么即使该房地产现时正处于出租的状态，也不能划分为投资性房地产。然而，这种解释在IAS 40的文本中并没有依据，因为首先IAS 40的定义中没有Solely这个术语，其次IAS 40.57明确说明，管理层意图的改变不能作为资产用途改变的证据，也就意味着投资性房地产的确定是根据资产的现时用途，而非管理层的现时意图。根据IFRS体系的应用效力层级，结论基础(Basis for Conclusion, BC)不构成IFRS强制应用的一部分，当其与IFRS正文不一致时，应当以IFRS正文为准。不过，尽管IFRS下以土地和建筑物为基础资产的使用权资产按公允价值计量有适当的理由，但由于我国企业会计准则中未提供类似的实施路径，使得实务中已经出现了由于该准则差异导致的不同处理。一个典型的案例是，在我国A股上市的公司有一家在香港资本市场上市的子公司，该香港上市子公司承租了香港当地的商业办公楼并对外转租。由于该子公司需要编制IFRS下的财务报告，同时会计政策选择的是对投资性房地产采用公允价值模式计量，因此，在其对外披露的财务报告中，承租商业办公楼形成的使用权资产是按公允价值进行后续计量。但是，受2020年疫情影响，香港上市子公司持有的使用权资产的公允价值因租金下降而下跌，在A股上市的公司因需要编制我国企业会计准则下的财务报告，使用权资产只能用成本模式计量，考虑到CAS 8资产减值准则的规定，A股上市公司在2020年的合并财务报表中对上述使用权资产计提了减值准备。然而在2021年，香港商业办公楼租赁市场回暖，香港上市子公司持有的使用权资产公允价值转回，但我国企业会计准则的规定是长期资产减值准备一经计提不得转回，这就使得该使用权资产的账面价值在香港上市子公司财务报表与A股上市公司合并财务报表之间存在了差异，并且在对外解释时，也只能解释这是来源于准则之间的差异。二、计量倾向如本文开篇所述，现行IAS 40下投资性房地产的后续计量规定是考虑到估值难度和成本因素才未全面要求采用公允价值计量，因此，尽管IAS 40.30允许企业在公允计量模式和成本模式中进行会计政策选择，但IAS 40.32也明确规定，IAS 40准则本身要求所有企业计量投资性房地产的公允价值。如果企业采用公允价值模式，那么该公允价值就用于后续计量，如果企业采用成本模式，那么该公允价值就用于披露。但在我国的CAS 3当中，优先的计量模式是成本模式。CAS 3.9用的表述是，企业应当在资产负债表日采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，按本准则第十条规定的除外。而第十条的规定是，有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的，可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量，同时还要求投资性房地产所在地拥有活跃的房地产交易市场，并且企业能够取得同类或类似房地产的市场价格信息。另外，CAS 3中也未要求如果投资性房地产采用成本模式计量，需要披露该投资性房地产的公允价值信息。这一差异其实仍是来源于当年准则制定时，我国缺少活跃的资产市场以及公允价值涉及会计估计易于操纵，相对于相关性，我国准则制定机构当时更加注重可靠性。不过就现在的实务来说，随着我国市场经济的不断发展，会计、评估行业专业水平的提升，当年考虑的限制因素已经逐渐得到改善，上述准则中的文本差异在实务中并没有构成计量会计政策选择的实质障碍。另外，在会计政策的一致性应用方面，IAS 40.32A还允许企业对一类特殊的投资性房地产单独选择计量模式，并可以与持有的其他投资性房地产的计量模式不同。该类型的房地产在准则中的表述是，与包括投资性房地产等特定资产收益或公允价值相关联的负债所对应的投资性房地产，实务中常见的是以投资性房地产为主要持有资产的特殊目的实体对外进行债务融资，相关债务的还本付息来源是以其持有的投资性房地产为基础，例如资产支持型证券。我国会计准则对此并未提供类似的会计政策选择权。三、转换核算CAS 3.16规定，自用房地产或存货转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产时，投资性房地产按转换当日的公允价值计价，转换当日的公允价值小于账面价值的，差额计入当期损益，公允价值大于账面价值的，差额计入所有者权益(现改为其他综合收益)。在IFRS下，自用房地产转换的处理结果与CAS 3.16相类似，不过，对于存货转换的处理，IAS 40.63明确规定，转换日投资性房地产的公允价值与之前存货账面价值的差额，应当计入当期损益，IAS 40.64进一步说明，存货的转换处理，与存货销售的处理相一致。这就与上述CAS 3.16的规定存在了差异。进一步而言，对于自用房地产，IAS 40下的处理结果尽管与CAS 3.16大体相同，但由于IFRS下有IAS 16重估价值模式和IAS 36资产减值转回等规定的存在，转换时的具体处理也值得进一步介绍，以便诸位可以更全面地了解准则之间一致性应用的衔接。IAS 16重估价值模式和IAS 36资产减值转回的相关介绍，可见中国企业会计准则与IFRS差异——固定资产和中国企业会计准则与IFRS差异——资产减值两篇文章。IAS 40.61规定，自用房地产转换为投资性房地产的，转换日公允价值与账面价值的差异，应当与IAS 16重估价值模式下的处理相同。IAS 40.62进一步说明，如果公允价值小于账面价值的，差额应当计入当期损益，但是对于采用重估价值模式的自用房地产以前期间确认的重估价值储备部分(盈余)，应当通过其他综合收益转回，并减少相应重估价值储备；如果公允价值大于账面价值的，对于以前期间确认的该自用房地产减值损失的部分，应当转回计入当期损益，但转回计入损益的金额，不应当超过假如恢复到该自用房地产未计提减值情况下的账面价值的金额，即恢复到不考虑减值、但考虑按原值折旧情况下的账面价值所需转回的金额，剩余部分则计入其他综合收益，并同时计入重估价值盈余储备。该规定也会导致在投资性房地产处置时，转换日计入重估价值储备部分，不会像我国CAS 3应用指南规定的一样，将原计入其他综合收益的部分重分类计入处置当期损益。该说明实际上也与IAS 16.39-40和IAS 36.117的规定相一致。希望能对想了解IFRS的你有所帮助。本文首发于微信公众号“胖胖准则研究”。中国企业会计准则与IFRS差异——投资性房地产 (qq.com)。 本站仅提供存储服务，所有内容均由用户发布，如发现有害或侵权内容，请点击举报。